农民工落户城镇要创新用地政策-【新闻】滇藏木兰

农民工落户城镇要创新用地政策

“积极稳妥推进城镇化”、“促进符合条件的农业转移人口在城镇落户”，这已写入今年中央一号文件，已成为当前做好“三农”工作和推动经济社会发展的一项新要求、新任务。如何让大量的进城农民工在城镇落户长居？笔者认为，必须让进入城镇的农民工买得起城镇的住房；必须为吸纳外来农民工较多的城镇提供较多的用地指标；建议有条件地实施耕地转建设用地跨省域占补平衡。

农民进城镇落户的难点在于城镇房价太高和用地指标紧缺

（一）进城农民工的大多数买不起城镇的商品住房。现阶段，年轻力壮的农民进城镇打工已不困难；但进城农民工要在城镇落户长居，却碰到一个难题：买不起城镇的商品住房。例如，在第二三产业较发达、现吸纳了46.8万名外来人口的浙江省余姚市（县级市），以农民工为主体的民营企业一线员工的月均收入（包括******加班补贴）约1600元，市区城郊结合部商品住房均价已超过每平方米8500元，这样，如果一个年轻农民工年积蓄约1.2万元，在城镇购买一套60平方米的商品住房，如果全凭自己的积蓄购买，需要40余年；即使按夫妻双职工和贷款购房计，也要勒紧裤带还债20多年。

（二）促使进城农民工落户城镇，须让农民工按最低建房成本价购房。目前城镇住房的最低成本价有多高？根据浙江省余姚市的建材价、用地税费、人员工资匡算，耕地转国有行政划拨用地建造多层公寓式住宅小区，其住房（包括小区内******配套）的最低成本价约1720元/平方米。像广州市那样征地补偿费最高、土地级差地租较高的大城市，在耕地转国有行政划拨建设用地上建造小高层且下设地下停车位的住宅小区，估计每平方米的建房成本价也不会超过2200元。依据耕地转国有行政划拨用地上住房的最低成本价分析，我们可作出如下推论：假设向具备一定条件的进城农民工销售的“农民工经济适用房”的用地为耕地转国有行政划拨用地，一个年轻农民工在城镇打工每年的资金积余是1.2万元，“农民工经济适用房”每一套的建筑面积为60平方米、销售价为2000元/平方米，那么，一套住房的总买价只要12万元，一个年轻农民工在城镇购买一套“农民工经济适用房”大约只要10年的积蓄或还贷，一对年轻农民工夫妇只要积攒或还债五六年。所以，设法让进入城镇的农民工按建房最低成本价购买国有行政划拨用地的“农民工经济适用房”，将有效地破解农民工在城镇购房长居难问题，将极大地推进城镇化。

（三）吸纳外来人口较多的城镇难以在本辖区内解决大量外来人口落户后的建房用地问题。根据进城农民工的经济承受力，要促使进城农民工在城镇落户必须让农民工按建房最低成本价购买“农民工经济适用房”；但在城市新增建设用地严格按土地利用总规加以控制的条件下，大多数城镇没法给外来农民工腾出大量的土地转国有行政划拨用地。之所以这么说，主要理由是，第一，进城农民工大量地在城镇落户，城镇需新增大量的建房用地。第二，凡二三产业较发达、就业容量较大的城镇，用地指标紧缺。各地在近期实施的土地利用总规修编中，都从严控制新增耕地转建设用地，从严控制农保率的减低，而且经济较发达地区的造地后备资源大多已经紧缺。第三，东部沿海经济较发达的城镇，难以通过提高存量建设用地利用率而为大量外来人口落户建房腾地。

建造“农民工经济适用房”，需要跨省域调用复垦指标

我国现行国土资源保护及使用制度，基本政策是耕地转建设用地必须占补平衡，而且占补平衡不得跨省、直辖市、自治区。要推进城镇化，要“促进符合条件的农业转移人口在城镇落户”，笔者认为，需要突破耕地转建设用地不得跨省域占补平衡的限制，须在更大范围内实现耕地转建设用地的占补平衡，按科学发展观统筹区域发展、统筹城乡发展、统筹经济社会发展。

实行跨省域调用复垦指标的大致构想

农民工外迁户口附带用地复垦指标。让那些已经在外地城镇实现就业的农民，在就业地城镇政府允诺有条件地为其建造“农民工经济适用房”的前提下，退出其原在农村的宅基地使用权、土地承包权，并在当地政府组织下将宅基地复垦为可种植粮食作物的耕地，然后将户籍连同复垦指标迁往就业地城镇。考虑到北方旱地与南方水田的产出率存在差异，而且主要劳动力迁移户籍到城镇，建议规定附带复垦指标外迁者每外迁户籍1人（或1户）必须复垦宅基地300平方米以上，随户口迁往外地城镇的复垦指标宜规定每人（或每户）不少于200平方米。

就业容量较大的城镇有条件地为外来农民工提供“农民工经济适用房”。对于已在城镇连续就业2年以上、学历达到初中毕业以上、年龄在45岁以下的外来农民工，城镇政府应允许其在附带200平方米以上的复垦指标的前提下迁入户籍，并提供在耕地转国有行政划拨用地上建造的“农民工经济适用房”。

复垦及复垦指标的跨省域使用，由农民工户籍迁出地与接收地县（市）区国土资源局负责。

基本办法是：复垦地与复垦指标使用地在县（市）区国土局层面一一对接。农民工输出地国土部门负责接纳宅基地复垦的申请、能否复垦（复垦后能否栽种粮食作物与旱涝保收）的论证、组织实施复垦、复垦实绩验收、复垦指标登记上报及外拨；复垦指标使用地国土部门负责外来复垦指标的接收、外来复垦指标的安排、“农民工经济适用房”用地指标的核拨及建房地块征用。在县（市）区国土局一一对接中，经过两地省级国土厅和国土部的中转，并受国土部的监管。

更创新的办法是：复垦与复垦指标调用以县（市）区国土局一一对接为基础，国土部门借鉴银行业跨行、跨地域汇兑资金的办法，开发一个由国土部为复垦指标总调控中心、省级国土厅为一级分中心、地（市）级国土局为二级分中心、县（市）区级国土局为基层收调单位的全国联网的复垦指标登记接收、跨地域迁移、调用以及查询的集成调控系统，以专业化的队伍、现代信息化技术和高度的诚信、严格的监管，为各地复垦及复垦指标的调用创设便捷通道。

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